Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

+T —

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  1. Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  2. Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  3. Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.

Законодательные нормы

В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами.

К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья.

В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

Налоги

Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  1. Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  2. Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  3. Налог на доход при вступлении в права наследования.
  4. Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.

Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству.

В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения.

То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах.

Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать.

Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.

Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает.

По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны.

Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).

Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  1. В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  2. В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  3. Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  4. Как планируется использовать недвижимость.

Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

Источник: https://snob.ru/profile/31414/blog/159028/

Квартира за границей. Подводные камни зарубежной сделки

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежомНаши соотечественники, покупающие недвижимость за рубежом, считают, что там никакие юридические проблемы им не грозят. Но, к сожалению, мошенники есть везде. О том, как не попасть в неприятную ситуацию, приобретая квартиру за границей, рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия ТИТОВА.

 Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

— Покупка недвижимости — дело ответственное в любой стране. Не стоит об этом забывать. Даже если юридически квартира чиста, остаются еще вопросы ее эксплуатации, уплаты ежегодных налогов, ограничений для иностранцев, разъяснять которые местный нотариус без специального запроса не будет.

Важно знать нюансы законодательства, регулирующего рынок новостроек в разных странах. Если правовое поле в данной сфере еще окончательно не сформировано, то есть риск, что законы могут поменяться не в лучшую для иностранного покупателя сторону. Скажем, увеличатся налоги.

Больше шансов столкнуться с неприятностями в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов слишком большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе.

— Каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

— Самая безопасная покупка — это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел, стоит поговорить с ними и воспользоваться их опытом.

Полезно посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они компетентны и владеют адекватной информацией. Стоит изучить рекламные объявления в СМИ, а затем сравнить предложения и цены.

Это все — этап предварительного мониторинга.

На этапе выбора недвижимости лучше остановиться на одном или двух партнерах для работы, чтобы не было накладок при покупке, когда агентства разрывают клиента на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам.

В этом случае можно просто потеряться в море вариантов и упустить главное — хорошие объекты и надежных партнеров.

Когда уже идет выбор конкретной недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое нет, экономя свое и чужое время.

— А как можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

— В первую очередь рекомендации. Не только от знакомых. По вашему запросу их должна предоставить сама компания. Если не может — это сигнал тревоги. Оправдания, что клиенты не хотят афишировать свою покупку, полностью принимать нельзя.

Кто-то не хочет делиться впечатлениями, но есть и такие покупатели, которые расскажут будущим соседям не только о сделке, но и о том, где они покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т. д. Подобные рекомендации очень полезны.

Можно обратиться за советом и к профессионалам рынка, они дадут оценку самой компании, ее надежности и успешности.

— Можно ли оформить сделку в Москве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

— В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка. Во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, для оформления ИНН и открытия банковского счета. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

— Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту недвижимости?

— Заказать выписку в кадастре или Земельной книге. А лучше всего обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

— Говорят, что регистрирующие органы за рубежом отвечают за сделку. Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру у покупателя отнять не могут?

— Вовсе нет. Если, например, сделка зарегистрирована, но при этом не выплачен ипотечный кредит, банк может отобрать недвижимость.

Еще печальней, если ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, но погасить его не смог из-за неплатежеспособности некоторых покупателей.

Такую недвижимость оформить можно, но только с обременениями. При этом право банка все равно более приоритетно, чем покупателя.

Регистрирующий орган не отвечает за юридическую чистоту сделки. Он отвечает только за факт регистрации.

Возникающие потом проблемы — это уже предмет судебного разбирательства и, естественно, не с регистрирующим органом.

Регистратор проверяет личность и полномочия на подпись сторон (в случае с доверенностью), свидетельство о собственности объекта, но не наличие долгов по оплате коммунальных платежей, например.

— Бывают ситуации, когда люди покупают новые квартиры, а потом оказывается, что на этом месте строить нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Что бы вы посоветовали в этом случае?

— К сожалению, некоторые покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 г., попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев новостройки, продававшиеся в 2007 г., успели достроить. Но висяков с 2008 г. и по сей день много.

Случаев же, когда «на этом месте строить было нельзя», я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяют до оплаты. А вот разориться компания действительно может. В каждом случае — свое решение проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить достроенный объект.

Судиться, как правило, нерационально. В основном создают товарищества покупателей, собирают дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте квартиры.

Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать проблемные объекты непросто.

— Многие россияне покупают зарубежную недвижимость не для собственного проживания, а с целью инвестирования. Безопасно ли сдавать квартиру, которая находится так далеко? И как уберечься от того, чтобы ее не продали в ваше отсутствие хитрые арендаторы?

— Сдавать купленные квартиры можно. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Продать недвижимость невозможно — документы о собственности находятся у владельца.

Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым по более низкой цене.

К объекту будут бережно относиться, и, с одной стороны, никто не обманет, с другой — экономия на услугах агентства.

— Бывает, что услуги предлагает фирма или частный агент, который находится в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

— Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через фирму уже покупали недвижимость знакомые — почему бы и нет?

— В некоторых странах ответственность за юридическую чистоту несет хозяин квартиры. Нотариус же с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то суд спрашивает с бывшего хозяина. Это так?

— Такая практика имеет место. Потому что нотариус физически не может, например, проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

— Как покупателю получить информацию о дальнейших налогах, чтобы не получилось так, что купили вы дешево квартиру, а содержание ее станет не по карману?

— Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки недвижимости у агентства и продавца. В каждой стране свои налоги и свой срок их оплаты, отличаются и расходы на содержание.

— Как изменился рынок зарубежной недвижимости за годы кризиса?

— Изменения есть. Заметно сократилась продажа элитных объектов, а число сделок с низким бюджетом выросло. Это обусловлено богатством выбора недвижимости. Если раньше наиболее дешевое жилье было в Болгарии, то сейчас в Италии, Испании, Греции, Турции или на Кипре в бюджетной категории 100–150 тыс. евро можно приобрести прекрасное жилье.

Читайте также:  Самые интересные триллеры: топ лучших захватывающих фильмов-триллеров

Кроме того, на сегодняшний день среди покупателей практически полностью отсутствует категория инвесторов.

Больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально.

В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются ниже, чем на новые объекты.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

СПРАВКА

• В Болгарии квартира с одной спальней в жилом комплексе с бассейном, магазином, рестораном, в 150 м от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и так далее — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году) — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

• В Турции, в жилом комплексе с инфраструктурой, за квартиру с двумя спальнями и мебелью платят 65 тыс. евро. Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

• В Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс. евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-za-granitsej-podvodnye-kamni-zarubezhnoj-sdelki-216929/

Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России

ПРАВИЛА ПОКУПКИ

недвижимости за рубежом для граждан России

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира

Какие юридические ограничения на покупку недвижимости за границей существуют в России? Кто не имеет права владеть зарубежным объектом?

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений

прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица, к примеру — необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников) [1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной [2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и их членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей [3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную недвижимость), приобретенная чиновниками (муниципальные и государственные служащие, некоторые руководящие работники Центрального Банка и государственных корпораций, и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми,

подлежит обязательному декларированию

Если стоимость приобретаемой недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счет которых совершена покупка) [5].

Также с 2013 года чиновникам запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами [6]. К финансовым инструментам относятся, в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний) [7].

Российские законы не препятствуют сделке, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

  • Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить,
  • предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения
  • на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут приобретать в собственность недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путем учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Для инвесторов, являющихся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения об инвестировании

проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако и др.))

  1. Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей.
  2. Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность.
  3. Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

[1] Акционерное соглашение/соглашение участников может быть заключено только в отношении общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества (ст. 67.2 ГК РФ).

[2] Ст. 67.2, 173 и 173.1 ГК РФ.

[3] Проект Федерального закона №120809-6 (в первоначальной редакции от 01.08.2012 г.).

[4] Ст. 8 Федерального закона №273-ФЗ «О противодействии коррупции» от 25.12.2008 г. («ФЗ о противодействии коррупции»).

[5] Ст. 3 Федерального закона №230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам» от 03.12.2012 г.

[6] Ст. 2 Федерального закона №79-ФЗ «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами» от 07.05.2013 г.

[7] Ст. 2 Федерального закона №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 г.

Какими формальными действиями в России должна сопровождаться покупка? Кого и как необходимо оповещать о ней? Что будет, если этого не сделать?

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости [8]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании) [9].

  • Касательно уведомления государственных органов сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом
  • не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы
  • Однако, зачастую для приобретения недвижимости за границей

может потребоваться открытие банковского счета или создание юридического лица за рубежом. В этом случае у гражданина возникает соответствующая обязанность уведомить российский налоговой орган.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления — не позднее 3 месяцев с даты возникновения или изменения доли участия [10].

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, т.е. граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

  1. Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании
  2. Такое уведомление также необходимо подать в налоговый орган в случае, если гражданин будет признан контролирующим лицом иностранной компании (например, если он владеет более 25% долей/акций в иностранной компании) [11].
  3. Срок для предоставления — не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором гражданин признается контролирующим лицом (например, если на 31 декабря 2016 года гражданин признается контролирующим лицом, то уведомление необходимо предоставить не позднее 20 марта 2017 года).
  4. Подавать такое уведомление должны только налоговые резиденты РФ.
  5. Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счета гражданина за рубежом
  6. Данное уведомление необходимо подать в налоговый орган в течение одного месяца с момента наступления соответствующих событий: открытия, закрытия и изменения реквизитов счета соответственно [12].

Указанное выше уведомление должны подавать валютные резиденты РФ (т.е. граждане России, за исключением граждан РФ постоянно пребывающих на территории иностранного государства более одного года).

  • В случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный зарубежный счет российского покупателя, такая операция будет считаться незаконной и
    налоговый орган может потенциально оштрафовать российского покупателя на сумму от ¾ до всей суммы сделки
  • Предоставление отчетов о движении денежных средств по банковскому счету гражданина за рубежом
  • Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, предоставлять в налоговые органы по месту своего учета отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам) [13].

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счет в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем — через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счета и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

  1. Ответственность
  2. За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчетов предусмотрены следующие штрафы:
  3. Нарушение при уведомлении об участии в иностранной компании — 50 000 рублей [14];
  4. Нарушение при уведомлении о контролируемой иностранной компании — 100 000 рублей [15];
  5. Нарушение при уведомлении об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счета за рубежом — от 1 000 до 5 000 рублей [16];
  6. Нарушение при предоставлении отчета о движении денежных средств по банковскому счету за рубежом — от 300 до 3 000 рублей; при повторном нарушении — 20 000 рублей [17].
  7. Покупка недвижимости за рубежом сама по себе — не требует декларирования в налоговой.
  8. Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица.
  9. Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до всей суммы сделки.

[8] Ст. 35 Семейного кодекса РФ.

[9] Отметим, что в некоторых случаях закон обязывает компанию уведомить акционеров/участников о совершении сделок (например, участников общества с ограниченной ответственностью о совершении сделки с заинтересованностью — ст. 45 Федерального закона №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г.).

[10] Ч. 3.1 ст. 23 и ч. 3 ст. 25.14 Налогового кодекса РФ («Налоговый кодекс»).

[11] Ч. 1 и 3 ст. 25.14 Налогового кодекса.

[12] Ч. 2 ст. 12 Федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 г. («ФЗ о валютном регулировании»).

[13] Указанный отчёт предоставляется в порядке и по форме, установленным Постановлением Правительства РФ от 12.12.2015 № 1365.

[14] Ч. 2 ст. 129.6 Налогового кодекса.

[15] Ч. 1 ст. 129.6 Налогового кодекса.

[16] Ч. 2 — 2.1 ст. 15.25 КоАП.

[17] Ч. 6 — 6.5 ст. 15.25 КоАП.

Как безопасно перевести деньги для покупки недвижимости за границу? Нужно ли оповещать надзорные органы? И как правильно поступить в случае продажи — каким образом перечислить средства в Россию?

  • Банковский перевод
  • Гражданин РФ (валютный резидент РФ) вправе расплатиться за приобретаемую за рубежом недвижимость двумя основными способами:
  • с использованием денежных средств, находящихся на его счёте в российском банке;
  • с использованием средств на своём зарубежном счёте.
  • При переводе гражданином РФ (резидентом) покупной цены со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов, необходимых для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств) [18]. Кроме того,
  • обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств
  • [19].

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный [20] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества [21]).

Если для целей последующих расчётов с нерезидентом со своего зарубежного счёта резиденту необходимо предварительно перевести необходимую сумму со своего счёта в российском банке на свой зарубежный счёт, то для осуществления такого перевода резидент должен будет

уведомить налоговые органы РФ об открытии зарубежного счёта

(если он не сделал этого ранее) [22]. Предоставление документов, являющихся основанием для перевода, в подобном случае как правило не требуется.

Стоит учесть, что платёж резидента за приобретение зарубежной недвижимости с использованием зарубежного счёта,

может быть признан незаконной валютной операцией, если указанный счёт не был задекларирован резидентом, а также если указанные средства ранее были перечислены на его счёт в иностранном банке не по основаниям, предусмотренным ФЗ о валютном регулировании. В этом случае резидент может быть оштрафован на сумму от ¾ до всей суммы такой незаконной операции [23].

  1. При оплате за приобретаемую недвижимость с зарубежного счёта порядок совершения платёжной операции (в том числе, перечень документов, которые потребуется предоставить в обслуживающий иностранный банк) будет определяться в соответствии с законодательством страны, в которой открыт зарубежный банковский счёт. Кроме того, необходимо учитывать, что на практике
  2. иностранные банки могут запрашивать у покупателя документы, подтверждающие источники происхождения средств
  3. Наличные расчёты
  4. Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно
  5. по двум причинам.
  6. Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).
  7. Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете — с вашего счета в российском банке или со счета в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту квартиру, то получить средства от покупателя сможете только на ваш счет в российском банке.

  • На сегодняшний день доходы, полученные от продажи зарубежной недвижимости нерезиденту,
  • могут быть зачислены резидентом только на его счёт в российском банке
  • [24].

Сейчас Минфин работает над проектом поправок к ФЗ о валютном регулировании [25], которые позволят гражданам РФ-резидентам зачислять доходы от продажи нерезидентам зарубежной недвижимости, расположенной на территории государств-членов ОЭСР или ФАТФ и присоединившихся к Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 г. (г. Берлин), на свои счета в иностранных банках на территории страны, где расположена продаваемая недвижимость. [26]

В реальной практической ситуации это будет означать, что если, например, гражданин РФ захочет продать недвижимость, расположенную в Испании, Италии, Германии или Франции, он сможет получить оплату от нерезидента на свой счёт, открытый в одной из указанных стран (по месту нахождения недвижимости).

Однако если речь идёт о продаже недвижимости на территории Болгарии или Кипра, то средства, вырученные от продажи такой недвижимости нельзя будет зачислить на зарубежный счет резидента, поскольку указанные страны хотя и подписали Соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией, но не являются членами ФАТФ или ОЭСР.

  1. Вы можете оплатить покупку со своего счета в российском банке или открыть для этих целей счет за рубежом.
  2. Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно.
  3. Получать деньги от продажи недвижимости за границей можно только на счет в российском банке

[18] Ч. 4 ст. 23 ФЗ о валютном регулировании.

[19] Пп. 1.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

[20] Ч. 4 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[21] Ч. 5 и 5. 1 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[22] Ч. 4 ст. 12 ФЗ о валютном регулировании.

[23] Ч. 1 ст. 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях («КоАП»).

[24] Продажа зарубежной недвижимости не входит в перечень операций (ч. 5 и 5.1. ст. 12 ФЗ о валютном регулировании), в рамках которых резиденты вправе зачислять денежные средства, полученные ими от нерезидентов, на свои зарубежные счета.

[25] Текущая версия проекта изменений доступна на
официальном сайте Федерального портала проектов нормативно-правовых актов

[26] По состоянию на 02.11.2016 к Соглашению об автоматическом обмене финансовой информацией присоединились 87 стран (
актуальный перечень государств-участников Соглашения доступен на интернет-сайте ОЭСР
). Стоит учесть, что в их число не входят Черногория и ОАЭ, пользующиеся популярностью у граждан РФ, приобретающих недвижимость за рубежом.

Источник: https://finance.rambler.ru/economics/36578820-pravila-pokupki-nedvizhimosti-za-rubezhom-dlya-grazhdan-rossii/

10 ошибок при покупке недвижимости за границей

Если вы планируете приобрести недвижимость за границей, то ознакомьтесь с десятью самыми распространенными ошибками, допускаемыми инвесторами, – это поможет избежать аналогичных дорогостоящих промахов.

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость за рубежом это, пожалуй, одна из самых прибыльных форм инвестирования. Но в равной степени это и самая рискованная сфера, особенно если инвестор не очень хорошо знаком с тенденциями и нюансами рынка недвижимости.

Читайте также:  Самые высокие баскетболисты мира и нба и самые маленькие

Зная наиболее распространенные ошибки, допускаемые инвесторами, можно держаться в стороне от подобных «подводных камней» и обеспечить хорошую отдачу от инвестиций. Ниже инвесторами, финансистами и банкирами собраны 10 самых распространенных ошибок при покупке недвижимости за рубежом.

1. Неумение планировать на несколько шагов вперед

Отсутствие надлежащего и продуманного плана является самой большой ошибкой начинающих инвесторов.

Правильный вариант это приступать к поискам дома после формирования правильной инвестиционной стратегии, не стоит искать объект, а потом «подгонять» под него план.

Многие совершают ошибку, покупая дом под воздействием эмоций, думая, что это выгодная сделка, а затем пытаются вписать уже имеющуюся покупку в свой план.

Вместо этого инвестор, особенно если он приобретает недвижимость в Европе, должен сосредоточиться на цифрах, рассмотреть несколько вариантов инвестиций и сделать запросы по нескольким объектам недвижимости. Это поможет найти оптимальный вариант, соответствующий выбранной инвестиционной модели, который будет работать и обеспечит ожидаемый уровень доходности.

2. Вера в быстрый заработок

Вторая крупная ошибка, совершаемая инвесторами при покупке недвижимости, заключается в вере в быстрый и легкий заработок. Однако это не более чем миф. Жестокая реальность состоит в том, что инвестирование в недвижимость является долгосрочным, рискованным и трудозатратным проектом.

3. Работа в одиночку

Для того чтобы стать успешным инвестором в недвижимость, нужно «сколотить» команду профессионалов. В идеале она должна состоять из агента по недвижимости, оценщика (желательно с образованием в области строительства или архитектуры), юриста, бухгалтера (финансиста или специалиста в области налогообложения) и кредитора.

4. Переплата

При вложениях в недвижимость за рубежом инвесторы часто терпят неудачу, поскольку платят завышенную цену за приобретаемый объект. Слишком высокие затраты толкают инвестора на то, что все средства «блокируются» в рамках одной сделки и оставляют вовсе без свободных финансов.

5. Недостаточный объем домашней работы

Зарубежная недвижимость – сложная и рискованная отрасль, поскольку регулируется законодательством разных стран, которые в корне могут отличаться от того, к чему привыкли и чего могут ожидать начинающие инвесторы. Игнорирование нюансов и «подводных камней» сделки может вылиться в очень дорогостоящую ошибку. Успешный инвестор должен изучить основы, прежде чем с головой уходить в сферу недвижимости.

6. Пренебрежение мерами осторожности

Инвесторы должны проявлять определенную степень осторожности и принимать все возможные усилия, чтобы максимально обезопасить сделку. Новоиспеченные инвесторы в этой связи часто терпят неудачу, поскольку стараются быстрей завершить сделку без проведения надлежащих исследований вопроса.

7. Переоценивание денежного потока

Инвесторы, чья стратегия заключается в покупке и сдаче недвижимости в аренду, должны обеспечить свою деятельность стабильным и надежным денежным потоком.

Управление имуществом может очень дорого стоить, поскольку владелец должен нести большие расходы, такие как ипотека, налоги, страхование, расходы на рекламу.

Инвесторы должны распределить бюджет и убедиться, что все предстоящие затраты будут покрыты.

8. Снижение объемов

Больший объем сделок и транзакций помогает увеличить прибыль за счет снижения воздействия маржинальных сделок.

9. Застревание в собственной сделке

Иметь под рукой несколько вариантов инвестирования — мудрая стратегия. Это помогает быть готовым к колебаниям на рынке недвижимости. Планирование сдавать недвижимость за границей в аренду может так и остаться нереализованным, если в этом сегменте наметится спад. Наличие альтернативных планов помогает сократить потери и выйти из непредвиденных ситуаций.

10. Неверная оценка

Люди, которые планируют приобрести объект под проведение ремонтных работ, должны быть готовыми к тому, что этот процесс займет в два раза больше времени, чем первоначально было оценено. Временной запас гарантирует, что они не прогадают и не потеряют деньги на этой сделке.

Источник: https://arendal.ru/10-oshibok-pri-pokupke-nedvizhimosti-za-granicej/

Недвижимость за рубежом: что нужно знать перед покупкой

Зарубежная недвижимость – это хороший инструмент для инвестирования средств, сохранения и преумножения капитала. В Европы жилье постепенно дорожает, поэтому завтра покупка может обойтись дороже.

Немаловажно, что отдельные страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство. Если вы присматриваетесь к объектам за рубежом, стоит обратить внимание на ряд нюансов.

Где купить недвижимость?

Важно не просто купить недвижимость в Европе, но и полноценно пользоваться ею. Что толку от того, что у вас в собственности будет объект, например, во Франции или Нидерландах, однако чтобы попасть туда, вам нужно стоять в очереди за визой, срок которой будет ограничен. Следовательно, было бы желательно параллельно оформить статус в стране, где вы приобретаете жилье. Это может быть вид на жительство в Европе (ВНЖ), постоянный вид на жительство (ПМЖ в Европе) или гражданство.

Внж и гражданство в европе за обязательную покупку недвижимости

В оформлении статуса вам помогут государственные программы для инвесторов, действующие в отдельных странах.

  • Гражданство Кипра вы получите за инвестиции в недвижимость в размере от 2 млн. евро
  • ВНЖ Испании вы оформите при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро
  • ВНЖ Португалии доступно за ту же сумму, однако может обойтись дешевле (350 тыс. евро), если вы инвестируете средства в старый фонд, требующий ремонта или недвижимость, имеющую историческую ценность
  • ВНЖ Греции еще доступнее – от 250 тыс. евро, однако если вы захотите включить в заявку родителей и/или внуков, минимальная сумма увеличится в 2 раза

Это те программы, которые позволяют оформить ВНЖ или гражданство непосредственно в обмен на инвестиции в недвижимость.

Внж и гражданство в европе без обязательной покупки жилья

Есть еще ряд стран, где состоятельные люди могут относительно просто получить эти статусы. В этих программах покупка недвижимости является не основным условием, вы даже можете арендовать жилье, а не покупать его. Однако здесь важна сама возможность быстро оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство.

  • Гражданство Мальты доступно инвесторам, готовым сделать безвозвратный взнос в национальный фонд 650 тыс. евро, купить государственные ценные бумаги на 150 тыс. евро и приобрести недвижимость на Мальте на сумму 350 тыс. евро или арендовать ее минимум за 16 тыс. евро в год
  • ВНЖ Мальты выдают за налоговое резиденство в стране
  • ПМЖ Мальты можно оформить за инвестиции в ценные бумаги 250 тыс. евро
  • ВНЖ Великобритании выдают за инвестиции от 2 млн. фунтов в ценные бумаги, акции британских компаний
  • ВНЖ Швейцарии – за уплату ежегодного аккордного налога в размере от 100 тыс. франков
  • ВНЖ Австрии могут получить финансово независимые лица, подтвердив свою состоятельность

Получив один из этих статусов, вы можете приезжать в страну и уезжать без всяких ограничений. Можно жить в купленной недвижимости или сдавать ее в аренду.

Можно ли получить ВНЖ в одной стране, а купить недвижимость в другой?

Безусловно, вы имеет на это полное право. Однако нужно знать, что статусы ВНЖ и ПМЖ позволяют вам только лишь путешествовать по Шенгену без виз и проживать в одной из стран этой зоны не более 90 дней в течение полугода. Так что постоянно пользоваться жильем полноценно вы всё равно не сможете. Проблему решит только получение гражданства на Кипре или Мальте, например.

С этим статусом вы сможете проживать в любой стране Евросоюза по упрощенной регистрации и полноценно пользоваться недвижимостью, будь она в Германии, Франции, Швеции или Италии. Сейчас много привлекательных предложений по покупке жилых объектов в Хорватии, Черногории, Чехии. Эти варианты можно рассматривать, если у вас есть гражданство в Европе или как минимум ВНЖ в Европе.

А если купить недвижимость на карибах?

Ряд стран Карибского бассейна сейчас дает возможность получить гражданство за гораздо более скромные суммы, чем в Европе – от 100 тыс. долл. США. Действуют следующие инвестиционные программы, о которых мы не раз подробно писали в блоге:

Во всех этих программах есть опция выдачи паспортов за покупку недвижимости.

Если вы планируете воспользоваться ею, следует знать, что из этих стран только Антигуа и Барбуда выдвигает требование по обязательному проживанию: не менее 5 дней в течение первых 5 лет после оформления гражданства (то есть в среднем 1 день за 1 год). В остальные страны вы можете вообще никогда не приезжать, оформляя документы через ближайшие посольства и консульства.

Особенности покупки карибской недвижимости

Также нужно знать, что на Карибах вы приобретаете не традиционные жилые объекты, а инвестируете средства в строительство туристической инфраструктуры. В основном, это крупные отели. Вы покупаете долю в этом объекте. Безусловно, вы можете прилетать сюда и отдыхать в данном отеле. Вас встретят с распростертыми объятиями. Но если вам это не нужно, вы можете никогда не интересоваться своим объектом. Распоряжаться им будет управляющая компания, контролируемая государством.

Иными словами, на Карибах недвижимость покупают не для того, чтобы пользоваться ею, а для получения второго гражданства, которое дает экономическую свободу и возможность путешествовать по всему миру без виз. Через 3-5 лет (в зависимости от страны) вы имеете право продать свою долю, вернув издержки.

Прибегать ли к услугам риэлторов?

Если вы без проблем можете довериться человеку, который живет в другой стране и, скорее всего, даже не говорит по-русски (или говорит плохо), то услугами риэлторов, конечно, пользоваться можно.

Вопрос в том, сможете ли вы выбрать риэлтора, которому доверяете? В дальнейшем вам придется ехать в страну, общаться с местным нотариусом, который уже 100% не знает ни слова по-русски. Нужно досконально разбираться в нюансах законодательства, касающемся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта.

Всё это ложится на ваши плечи, поэтому как минимум понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Альтернативный вариант – обратиться в международную компанию, которая предлагает полный комплекс услуг и по подбору/покупке недвижимости, и по оформлению ВНЖ/гражданства. Офис компании должен находиться на территории России, чтобы вы могли приехать и убедиться в авторитетности и профессионализме ее сотрудников, подписать договор о сотрудничестве.

В этом случае вы перекладываете все заботы о покупке объекта и оформлении статуса на плечи опытных специалистов. Например, наши юристы не раз помогали клиентам решить сложнейшие проблемы, о чем мы нередко рассказываем, в наших кейсах.

Пользоваться ли ипотекой?

Да, большинство стран предоставляет возможность оформления ипотеки для покупки недвижимости, в том числе и приобретаемой в рамках инвестиционной программы. Выигрываете ли вы от наличия этой возможности? Не факт.

Например, на Мальте можно получить кредит на покупку жилья, но только в том случае, если у заявителя на депозитном счете будет постоянно находиться сумма, равная сумме инвестиций по программе. В данном случае речь идет о 250 тыс. евро.

Можно предоставить иные документы, доказывающие, что вы в состоянии выплатить взятый кредит в любое время без риска остаться без средств к существованию. Однако весь смысл кредита теряется, потому что чтобы позаимствовать в банке 250 тыс.

евро, вам сначала нужно… положить на счет 250 тыс. евро. В чем выгода, решайте сами.

В любом случае, если вам предложили выгодную, с вашей точки зрения, ипотеку, кредит для покупки жилья, каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Возможно, именно в вашем случае есть смысл использовать заёмные средства. Если вы планируете инвестировать деньги в зарубежную недвижимость, доверьтесь профессионалам.

Лучше проконсультируйтесь с нашими специалистами – это убережет вас от «подводных камней» и непредвиденных проблем.

Источник: https://immigrantinvest.com/blog/what-you-need-to-know-about-real-estate-abroad/

Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России

Владельцы недвижимости за границей, которые проводят в России более 183 дней в году, остаются налоговыми резидентами РФ. А значит, должны исполнять требования местного законодательства.

Нужно ли уведомлять российские госорганы о сделках с зарубежной недвижимостью? Как безопасно перевести деньги за границу или получить доход от продажи? И какие наказания предусмотрены для нарушителей?

Этот материал раскрывает важнейшие темы, о которых должны знать все покупатели недвижимости за рубежом. Сохраните статью, чтобы не потерять.

Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Законодательство РФ не содержит специальных ограничений прав граждан РФ и российских юридических лиц приобретать и (или) владеть недвижимостью за рубежом.

Общими препятствиями для гражданина РФ может быть ограничение его дееспособности (например, ввиду психического расстройства), а для российского юридического лица – к примеру, необходимость одобрения покупки акционерами, если приобретение недвижимости будет для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Ограничения также могут быть предусмотрены в уставе компании или в корпоративном договоре (акционерном соглашении/соглашении участников)[1]. Нарушение таких ограничений может повлечь признание соответствующей сделки по приобретению недвижимости недействительной[2].

В 2012 году законодателем была предпринята попытка запретить госслужащим и членам их семей приобретать и владеть недвижимым имуществом за границей[3]. Однако данное предложение не было воплощено в жизнь.

В настоящее время недвижимость (включая зарубежную), приобретённая чиновниками (муниципальными и государственными служащими, некоторыми руководящими работниками Центрального банка и государственных корпораций, финансовыми уполномоченными и пр.), а также их супругами или несовершеннолетними детьми, подлежит обязательному декларированию[4].

Читайте также:  Какой остров мира самый большой: список самых крупных по площади

Если стоимость недвижимости вместе с приобретенными в течение года транспортными средствами, ценными бумагами, акциями/долями/паями превышает общий доход чиновника и его супруги и несовершеннолетних детей за последние три года, то дополнительно на чиновника возлагается обязанность предоставить сведения о расходах (в том числе, о приобретении недвижимости и об источниках средств, за счёт которых совершена покупка). Данная обязанность также распространяется на бывших чиновников в течение шести месяцев со дня увольнения со службы [5].

Также с 2013 года чиновникам, их супругам и несовершеннолетним детям запрещено открывать и иметь счета в зарубежных банках, а также владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами.

К финансовым инструментам относятся в том числе ценные бумаги (например, акции иностранных компаний), доли участия в иностранных компаниях, кредитные договоры с нерезидентами РФ.

Несоблюдение указанного запрета может, в частности, повлечь досрочное прекращение полномочий чиновника[6].

Российские законы не препятствуют сделке и не требуют получения разрешения со стороны каких-либо государственных органов РФ, но в законодательстве той страны, которую вы выбрали, могут быть ограничения. Например, в Австрии зарубежные физлица без вида на жительство не имеют права покупать недвижимость.

Обращаем внимание, что при приобретении недвижимости за рубежом необходимо выяснить, предусматривают ли законы соответствующей страны ограничения на такое приобретение.

Например, в некоторых странах иностранные граждане не могут покупать недвижимость (чаще всего землю). Однако такие ограничения зачастую устраняются путём учреждения в соответствующем государстве подконтрольного российскому гражданину иностранного юридического лица. Право собственности на недвижимость оформляется на такое юридическое лицо.

Инвесторам, являющимся гражданами РФ, мы также рекомендуем до принятия решения о вложении средств проанализировать ограничения российского валютного законодательства, чтобы не допустить совершения незаконной валютной операции (например, получение кредита для приобретения зарубежной недвижимости на банковские счета, расположенные в странах, не являющихся членами ОЭСР или ФАТФ (такие как Кипр, Латвия, Литва, Мальта, Монако).

С налоговой точки зрения рекомендуется заранее проанализировать плюсы и минусы структурирования владения зарубежной недвижимостью – через физическое или юридическое лицо – с учётом планов по будущему использованию недвижимости (для личных целей или, например, для сдачи в аренду), планов по дальнейшей продаже, наследования и так далее.

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей. Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность. Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости[7]. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании)[8].

Сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции[9], а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ[10] (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

 Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России.

Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании

Необходимо подать, если физическое лицо ( налоговый резидент РФ) признаётся контролирующим лицом, например, если владеет более чем 25% долей/акций в иностранной компании или же владеет более чем 10% долей/акций иностранной компании (совместно с супругой/супругом и несовершеннолетними детьми) и одновременно доля владения физических лиц – налоговых резидентов РФ в этой компании составляет более 50%. Это правило применяется также к иностранным структурам без образования юридического лица (фондам, трастам и пр., далее – ИСБОЮЛ). При этом контролирующим лицом ИСБОЮЛ также может признаваться его учредитель или лицо, осуществляющее над ним контроль.

Срок представления – не позднее 20 марта года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующее лицо признаёт либо доход в виде прибыли контролируемой компании, либо убыток контролируемой иностранной компании.

Например, если 31 декабря 2017 года оканчивается календарный год, за который определяется прибыль (убыток) контролируемой иностранной компании или составляется её финансовая отчётность, то на 31 декабря 2018 года налоговый резидент РФ признаёт доход в виде прибыли контролируемой компании, и уведомление необходимо представить не позднее 20 марта 2019 года).

Также стоит отметить, что в отношении прибыли контролируемой иностранной компании / ИСБОЮЛ физическое лицо – налоговый резидент РФ может быть обязан уплачивать в РФ НДФЛ, – этот момент требует дополнительного анализа в каждом конкретном случае. 

Уведомление об открытии, изменении реквизитов и закрытии банковского счёта гражданина за рубежом

  • Резидент РФ обязан уведомить налоговые органы по месту своего учёта (для физического лица – по месту жительства, для юридического – по месту его нахождения) об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банке, расположенном за рубежом.
  • Более того, гражданин – резидент РФ, открывший счёт за пределами РФ, обязан ежегодно до 1 июня представлять в налоговый орган (по своему месту жительства) отчёт о движении средств по указанному счету[11].
  • В случае, если налоговые органы не были уведомлены об открытии счёета в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, или средства на покупку недвижимости были переведены в нарушение Закона о валютном регулировании, такой платёж может быть признан незаконной валютной операцией, а на плательщика – резидента РФ наложен штраф в размере до 3/4 всей суммы транзакции[12];.

Предоставление отчётов о движении денежных средств по банковскому счёту гражданина за рубежом

Граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета (вклады), обязаны ежегодно в срок до 1 июня года, следующего за отчётным, предоставлять в налоговые органы по месту своего учёта отчёт о движении средств по своим зарубежным счетам (вкладам).

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счёт в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счёта и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

За нарушение порядка предоставления указанных выше уведомлений и отчётов предусмотрены следующие штрафы:

  • Нарушение при подаче уведомления об участии в иностранной компании – 50 000 рублей;
  • Нарушение при подаче уведомления о контролируемой иностранной компании – 100 000 рублей[13];
  • Нарушение при подаче уведомления об открытии (закрытии) или изменении реквизитов банковского счёта за рубежом – от 1000 до 1500 рублей при несоблюдении сроков подачи; от 4000 до 50 000 рублей при непредоставлении информации[14];
  • Нарушение при предоставлении отчёта о движении денежных средств по банковскому счёту за рубежом – от 300 до 500 рублей при нарушении срока подачи не более чем на десять дней; до 2500-3000 рублей при нарушении срока подачи более чем на 30 дней; при повторном нарушении – 20 000 рублей[15].

Однако, если в следующем календарном году срок пребывания таких резидентов РФ за границей составит менее 183 календарных дней, уведомления об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов, а также отчёты о движении средств по ним необходимо будет представить в налоговые органы до 1 июня года, следующего за истёкшим.

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе не требует декларирования в налоговой. Сообщать нужно об открытии счета в зарубежном банке или создании юрлица. Нарушителей ждут штрафы от 1000 рублей до 3/4 от суммы сделки.

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

  1. перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
  2. перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов.

Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств)[16].

Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств[17].

При переводе на собственный счёт в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счёта, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный[18] и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества[19]).

  1. Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.
  2. Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).
  3. Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете с вашего счёта в российском или зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете как на российский, так и на итальянский счёт, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ. 

Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счёт в уполномоченном российском банке.

Однако в случае, если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счёт в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдаётся.

Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР[20]. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Таким образом, если объект недвижимости находится и сдаётся в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желает сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счёт (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается НДФЛ по ставке 13%. В то же время такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Резидент РФ имеет право зачислять денежные средства от продажи имущества (в том числе недвижимости) на свои зарубежные банковские счета, минуя уполномоченные российские банки.

Однако данное правило действует только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией.[21]. При этом счёт, на который поступят средства в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости, должен быть открыт в банке страны нахождения такой недвижимости.

Вы можете оплатить покупку со своего счёта в российском банке или открыть для этих целей счёт за рубежом. Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно. Получать деньги от продажи недвижимости за границей можно на счёт в уполномоченном банке России или государства-члена ОЭСР или ФАТФ.

Читайте о налогообложении в России для владельцев недвижимости за рубежом

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и будьте в курсе самых интересных и полезных новостей о недвижимости за рубежом.

Источник: https://prian.ru/pub/34270.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector